Es importante definir la figura del promotor dentro de la propiedad horizontal, ya que se presta a confusión en el desarrollo de la obra constructiva y después de su terminación.
Las primeras leyes de propiedad horizontal de Panamá, la ley 33 de 1952 y el Decreto de Gabinete 217 de 1970, no definieron al promotor.
La ley 13 de 1993 definió al promotor como persona natural o jurídica o quien promueve la constitución (sic) de una propiedad horizontal.
En esta ley fue la primera vez que aparece una definición para promotor. Pero en lugar de decir que promueve la construcción, dijo que promueve la “constitución de una propiedad horizontal”. Obviamente mal usado el término “constitución”, que en todo caso se puede definir como crear o formar. Pero siempre referido a una construcción de una propiedad horizontal.
La ley 39 del 2002 definió al promotor como “persona natural o jurídica que promueve la construcción de una Propiedad Horizontal (sic). Una vez obtenido el permiso de ocupación, deja de existir la figura del promotor”.
De esta definición se resalta como rol esencial del promotor promover la construcción. Es decir, fomentar el desarrollo de la construcción. También se resalta su vigencia en la propiedad horizontal: hasta que se le otorgue el permiso de ocupación. En ese momento el promotor deja de existir, en este caso como persona vinculada a la propiedad horizontal.
La ley 31 del 2010 definió al promotor como persona natural o jurídica que promueve la construcción de una propiedad horizontal.
Una vez más el énfasis es en la promoción de la construcción. Entendiendo por promover fomentar o favorecer la realización o el desarrollo de una cosa, en este caso de una actividad, la construcción.
La ley 284 del 2022 definió al promotor como persona natural o jurídica propietaria o quien promueve la construcción de una propiedad horizontal.
En todas las leyes de propiedad horizontal que han existido en el país y la que actualmente existe, tienen en común la palabra promover y la palabra construcción. Lo que significa que en nuestro medio el promotor está vinculado a la construcción de una propiedad horizontal. Y se concluye que, por estar ligado a una construcción, esta -la construcción- debe terminar algún día y con esa terminación, con la obra concluida, no existe más el promotor.
En la sentencia del 3 de julio del año 2001 de la Corte Suprema de Justicia se define al promotor como el propietario del inmueble. Ese propietario es obviamente el que enajena las unidades inmobiliarias, el beneficiario de la venta. Cuando vende una unidad inmobiliaria ya no puede ser promotor de una construcción, pues el producto que vende ya no es una construcción, es un producto acabado, terminado y con permiso de ocupación llamado unidad inmobiliaria. A partir de ese momento su rol jurídico está unido a la de promover la venta de unidades inmobiliarias, por ser el propietario de todas ellas, desde el momento en que se inscribe el reglamento de copropiedad. Es un promotor de bienes raíces, su rol jurídico ha cambiado y por ser el vendedor, asume otras obligaciones distintas a la de promover la construcción. En su rol de vendedor debe responder y otorgar las garantías que el Código Civil impone a todo vendedor, en este caso de bienes inmuebles.
Usualmente se le sigue llamando promotor, pero su rol jurídico ha cambiado sustancialmente y sus obligaciones también. Ahora es un promotor de bienes raíces, promueve la venta de las unidades inmobiliarias que nacieron de la incorporación de esa construcción al régimen de la propiedad horizontal. Más apropiadamente debe ser llamado primer propietario o propietario inicial. La ley actual utiliza erradamente la expresión promotor o propietario inicial como sinónimos.
El promotor es el dueño de la obra constructiva; es el que como dueño del suelo hace la declaración de mejoras, pues de otro modo no podrá hacerla. De esa declaración de mejoras nacen las unidades inmobiliarias. Las unidades inmobiliarias se integran a la vida jurídica con un número de finca presidida de las siglas PH. Hasta ese momento el dueño de la obra constructiva se desliga jurídicamente de su rol de empresario de la construcción y se transforma en primer propietario. Como tal pasa a ser un promotor de bienes raíces; un vendedor de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, pues su papel es la venta de esas unidades inmobiliarias, pues las construyó para venderla, no para quedarse con ellas.
El primer propietario de la unidad inmobiliaria al traspasarla a un tercero asume todas las obligaciones que impone el Código Civil con respecto a la venta. Para el caso de unidades inmobiliarias, inmueble por naturaleza y definición, le corresponderá responder por la evicción, los vicios ocultos y la ruina de la construcción.
