En el sistema panameño de propiedad horizontal existen tres entidades orgánicas: la asamblea de propietarios, la junta directiva y el administrador. Ninguno de ellos puede faltar en este tipo especial de propiedad.
Respecto al primer ente orgánico de la PH, lo traté en un artículo anterior y a ello me remito. Ahora, abordaremos a la junta directiva y su papel en la propiedad horizontal.
Panamá adoptó el sistema de junta directiva para la propiedad horizontal por ser común con el sistema de las sociedades anónimas. “Para los efectos de la Asamblea de Propietarios y de administración del bien sujeto al régimen de propiedad Horizontal, se elegirá una junta directiva que constará como mínimo de tres miembros distintos, los cuales ocuparán los cargos de presidente, secretario y tesorero…” No parece sujeto a discusión que a la junta directiva le corresponde actuar como un ente colegiado. Por ello, se compone de como mínimo tres miembros. La ley señala que la asamblea puede haber más integrantes, pero siempre en número impar. Al señalar que debe ser siempre un número impar, lo que el legislador tácitamente dejó definido es que las decisiones se toman por mayoría de votos de los miembros de la junta directiva. También se desprende del hecho de ser un organismo colegiado que ningún director puede tomar decisiones individuales, aunque se beneficie el inmueble.
Es muy usual que el presidente de la junta directiva, por ostentar ese cargo, tome atribuciones que no le corresponden y muchas veces pretenda reemplazar al administrador dando órdenes directas a los empleados del inmueble, por citar un caso típico. Ningún miembro de la junta directiva puede sobrepasar las funciones del administrador. La junta directiva, mediante una resolución adoptada por la mayoría, ordena al administrador cómo ejecutar sus funciones. Por ello, el artículo 93 de la ley de propiedad horizontal dice que tendrá las obligaciones que le confiere, entre otros entes de la propiedad horizontal, la junta directiva.
Todos los directores tienen el mismo nivel de responsabilidad frente a los propietarios. Hay una excepción y esta es la que recae sobre el presidente de la junta directiva. Señala la ley que “el representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente, y como tal, representará a la Asamblea en toda clase de procesos y actos relativos al inmueble o a su administración…” Por ostentar el cargo de presidente de la junta directiva, la persona que lo ejerce tiene obligaciones y cargas legales que no tienen los otros directores. Agrega la ley un aspecto muy importante, que, aunque no estuviera expresamente señalado, debía entenderse así: “no será responsable de los actos ejecutados, siempre que sean en ejercicio de la ley o de acuerdo con el mandato de la Asamblea”. Lo mismo aplica para los demás directores. En este sentido, mediante sentencia del 28 de diciembre del año 2017, el Pleno de la Corte Suprema de Justicia manifestó que “si los hechos de la demanda no indican que quien haya actuado en representación de una persona jurídica demandada esté vinculado a título personal con la actuación que haya realizado en nombre de la persona jurídica, no debería la persona natural ser secuestrada y sin el secuestro se concedió antes de que se presente la demanda, el juez debe levantarlo, pues no puede verse afectado el patrimonio de la persona natural por hechos que se le pueden atribuir exclusivamente a la persona jurídica en cuyo nombre o representación actúo”.
La asamblea de propietarios tiene una finalidad y funciones específicas: “velar por el mantenimiento, conservación, salubridad, seguridad y la buena administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal, sin ánimo de lucro”.
Las funciones y facultades que la ley le señala a la junta directiva del inmueble sometido a este tipo especial de propiedad son mucho más amplias que las otorgadas a la asamblea de propietarios. Basta examinar el artículo 93 de la Ley de Propiedad Horizontal y encontramos que la junta directiva del inmueble tiene 25 funciones o facultades. Genéricamente, su función es ser responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración, mantenimiento, operación, seguridad y conservación de los bienes comunes. La facultad más importante es la de representar a la Asamblea de Propietarios. Actúa como mandataria de ella. La asamblea es un organismo de decisiones y la junta directiva es un organismo de ejecución, si consideramos la facultad de actuar como mandataria de la asamblea de propietarios.
Examinando la facultad que la ley le otorga a la asamblea de propietarios de velar por la buena administración de los bienes comunes, tal facultad está cedida a la junta directiva en el amplio listado de facultades que esta puede ejercer dentro de la propiedad horizontal.
La junta directiva siempre estará sometida a lo que disponga la asamblea de propietarios y en ese sentido, nada impide que la asamblea decida que se le agreguen funciones e incluso puede limitarle algunas. También podrá la asamblea señalarle a la junta directiva cómo quiere que se realicen y/o ejecuten ciertas funciones de aquellas del listado de funciones que le señala expresamente la ley.
La pregunta frecuente es si puede ser miembro de la junta directiva una persona jurídica. La ley no lo limita. Por lo tanto, nada impide que lo sea, solo que en este caso es necesario que esa persona jurídica esté representada por una persona natural. En el acta de nombramiento aparecerá la persona jurídica, agregando: representada por la persona natural con sus datos de identificación, como nombre completo, número de cédula y unidad inmobiliaria que representa.
¿Pueden establecerse restricciones o atributos especiales para ser director o bien para no serlo? El artículo 75 ya señala y en forma limitativa las restricciones para ser director, al decir “solo podrán ser miembros de la junta directiva…”. Nada impide que esas restricciones se amplíen, como sería, por ejemplo, la cantidad de años de residencia en el inmueble; o que en lugar de decir “preferiblemente residir en el inmueble”, sea un requisito residir en él.
