El comprador de toda unidad inmobiliaria puede tener reclamos por defectos manifiestos en la unidad inmobiliaria adquirida. El que fue promotor de la obra, es decir el que estaba vinculado a la construcción, una vez se incorpora el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, es ahora un promotor, pero de bienes raíces. Está vendiendo las unidades que construyó. Ya no es promotor de la construcción, ya no es el dueño de la obra constructiva, es el dueño de las unidades inmobiliarias que resultaron de la incorporación. Por ello no importa que la primera junta directiva o el primer administrador nombrado por el que solicitó la incorporación del inmueble al régimen de propiedad horizontal cambie. El que vende siempre responderá ante el comprador, por los vicios y defectos que tenga la unidad inmobiliaria, siempre que se reclame dentro de los plazos legales.
Hay que hacer una distinción entre defecto y vicio. El defecto es algo que es subsanable, en el caso de una construcción el defecto es reparable. Por ejemplo, el piso de baldosas mal colocado; también es reparable; una camisa que tiene seis botones, pero solo cinco ojales, es reparable. Por ello la norma dice defectos manifiestos, que son los que saltan a la vista o a una observación poco cuidadosa, propia de quien no es perito en la materia.
Vicio implica una situación constructiva de mayor magnitud, que puede no ser reparable, que pone al comprador en la disyuntiva de pedir rebaja del precio o bien desistir de la compra. Por ejemplo, se ofreció paredes divisorias de bloque y son de gypsum.
El artículo 1254 del Código Civil menciona los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista. Sin duda estos defectos los tenemos que estudiar aparte de los ocultos, ello porque la propia norma los califica de manifiestos o los hace sinónimo de los que están a la vista. Además, el artículo comienza hablando de los defectos ocultos, para luego mencionar; “pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista …”, con lo cual se hace una muy evidente e importante diferencia entre los defectos ocultos y los manifiestos.
Importa resaltar que la norma hace énfasis en la frase “que estuvieren a la vista”. ¿Por qué hace énfasis en esa frase? Porque hace una excepción en la responsabilidad del vendedor, pues este queda exonerado “si el comprador es un perito que, por razones de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlo”. Pero también hay un requisito para exonerar al vendedor, este es que el comprador “debía fácilmente reconocerlos”.
El requisito que pone la norma para exonerar al vendedor es que el comprador sea un perito, entendiendo por tal un experto en la materia a que se refiere el defecto. Así, por ejemplo, si se trata de un ingeniero o arquitecto debe darse cuenta fácilmente, se entiende a simple vista, que el piso está mal colocado, que está dentado o desnivelado. Si se trata de un pintor, debe darse cuenta a simple vista que las paredes están bien o mal pintada e incluso de la calidad de la pintura.
¿Qué son los defectos manifiestos? Son los que se perciben a vista, lo que se ven de manera evidente, sin ser un experto en la materia. Así, por ejemplo, una puerta que no cierra bien, una ventana rota, fisuras y rajaduras en las paredes, manchas de pintura en el suelo, pisos con mosaicos dentados, aquello que no están colocados parejos, mosaicos bofos en paredes, cerraduras que no funcionan según su destino, etc.
Estos defectos son los de fácil identificación, casi que de inmediato que el comprador entra en posesión de la unidad inmobiliaria por primera vez. Son defectos visibles, evidentes, fácilmente reconocibles. Pueden ser advertidos cuando el comprador realiza una pre-inspección antes de entrar en posesión legal de la unidad, o bien cuando le entregan las llaves de la unidad o al poco tiempo de haberse mudado. Por lo general el promotor concede esta garantía sin necesidad de requerimiento del comprador, ya sea que esté o no plasmada en el contrato de promesa de compraventa o en el contrato de compraventa. Todo vendedor, no importa de qué tipo de bien se trate, sabe que debe dar una garantía por el bien que está vendiendo y que otro está adquiriendo.
Todos esos defectos que tienen el carácter de manifiestos deben ser advertidos por el comprador al promotor apenas tenga conocimiento de ellos. El promotor da a sus compradores un período razonable de tiempo para que hagan valer estos defectos manifiestos y el comprador, tácitamente o de manera expresa lo acepta. El artículo 1260 del Código Civil señala que las acciones se extinguirán al cabo de un año contado desde la entrega de la cosa vendida. La doctrina panameña sobre este punto ha dicho:
“El término para el ejercicio de estas acciones parte desde el momento de la entrega de la cosa vendida y tiene que ser así porque es desde ese momento en que el comprador puede conocer de los vicios o defectos ocultos y poder ejercer el derecho de reclamo respectivo” (R. J. de julio de 1986 pág. 22, citado por Sistemas Jurídicos)
En algunos casos el promotor-vendedor concede plazos más cortos, pero esos plazo reducido no tiene valor legal, ello porque la norma del artículo 1260 es de orden público y obliga a todos, sean personas privadas o públicas.
